Зв'язок
 
Наші новинки

  •  
    Будуємо житло, купуючи облігації. Не все так просто

    законодавча система участі інвесторів, що Змінилася, в будівництві об'єктів нерухомості змусила всіх учасників даного процесу застосовувати складніші, багатоступінчаті договірно-правові стосунки. Так, на відміну від можливості, що існувала раніше, при якій інвестор укладав один договір, здійснював оплату і отримував надалі у власність об'єкт нерухомості, сьогодні йому доведеться укласти три і більш за договори, разних як за своєю суттю, так і по їх змісту. Розуміння цієї системи, бачення всіх кроків від першого до останнього, допоможе розібратися інвесторові, а часто і уникнути деяких помилок. Детальніше про відмінності нового порядку від того, що існував раніше, відзначаючи його сильні і слабкі сторони і зачіпаючи деякі його особливості, розповідає адвокат і партнер ЮФ, що управляє, "Буривши і Партнери" Сергій Буривши.

    Яка раніше існувала практика покупки нерухомості на стадії її будівництва?

    Реалізація будівельного проекту завжди вимагала від забудовника надійних і стабільних джерел фінансування. Як правило, на початковому етапі будівництва замовникові доводилося привертати власні або кредитні засоби, при цьому, у міру просування будівництва, потреба в кредитних ресурсах ставала меншою і замовник повною мірою міг використовувати нові фінансові потоки – засоби інвесторів (фізичних осіб). Правовою основою залучення таких засобів ставав договір інвестування (пайової участі в будівництві), що укладається між забудовником і інвестором і не підлягає ні реєстрації, ні нотаріальному завіренню. Інвестор, позбавлений контролю над використанням засобів, проводив оплату відповідно до графіка, залишаючись при цьому стороннім спостерігачем за ходом будівельного процесу, в надії, що будівництво буде успішно завершено у встановлені терміни.

    Така ситуація вплинула на ринок?

    Безумовно. Відсутність фінансового контролю за грошовими потоками створила можливість деяким забудовникам "скористатися" ситуацією, чим була нанесена велика утрата будівельному ринку і філософії взаємин "замовник-інвестор". Неповернення вкладених засобів стало причиною масового відтоку інвесторів від участі в будівництві. З іншого боку змусив забудовників шукати нові, надійніші і прозоріші схеми залучення інвесторів. Обстановка, що склалася, не могла не відбитися негативно і на загальному інвестиційному кліматі і зажадала від законодавця ухвалення нових положень і правил цього процесу. Вирішенням виниклої проблеми стало ухвалення на законодавчому рівні заборони на житлові об'єкти, інвестиційна діяльність в яких з використання недержавних засобів, привернутих від фізичних і юридичних осіб заборонялася. При цьому був встановлений винятковий перелік можливих форм здійснення інвестування в будівництво. Одній з таких форм, що отримала найбільше розповсюдження, став випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає об'єкт нерухомості.

    Що змінилося з введенням в обіг цінних паперів?

    Будівельний ринок і його учасники придбали елементи фондового ринку. Емітенти облігацій, їх продавці і інвестори почали регулювати свою діяльність законодавством про цінні папери (ЦБ) і фондовий ринок, а сам механізм придбання у власність об'єкту нерухомості через придбання і подальше погашення облігацій почав виглядати таким чином. Забудовник об'єкту з метою залучення додаткових засобів проводить випуск іменних безпроцентних (цільових) облігацій – цінних паперів, підтверджуючих внесення їх власниками грошових коштів, а також своїх зобов'язань по виплаті номінальної вартості цих облігацій в передбачений термін. Важливо розуміти, що облігація встановлює стосунки позики і боргові зобов'язання, між її власником і емітентом. Відмінністю цільової облігації є те, що забезпечення зобов'язань емітента по ним вирішується товарами або послугами, а в даних випадках такими товарами будуть житлові і нежитлові площі, виражені в кв. М. Таким образом, корінною відмінністю справжньої системи від порядку, що існував раніше, стало те, що інвестор вносить свої засоби не на підставі інвестиційного договору, а шляхом придбання боргових зобов'язань забудовника – облігацій.

    На перший погляд здається, що придбання цінних паперів придбало форму гарантованого механізму повернення вкладених засобів

    Це викликано від частини самою складністю процедури емісії, а також тим, що в процесі звернення безпосередньо самих ЦБ бере участь декілька осіб, зокрема таких вагомих як інститути сумісного інвестування (фонди) і банківські установи. У теж час значний внесок в "просування" облігацій забудовника надають так звані інститути сумісного інвестування – корпоративні інвестиційні або пайові інвестиційні фонди, основним призначенням яких є залучення грошових коштів інвесторів з метою отримання прибули від вкладення їх в ЦБ інших емітентів. Управління даними активами, так само як і ініціатива по їх створенню, належать компаніям, що управляють, діяльність яких здійснюється на підставі ліцензії. На практиці, емітент, з метою мінімізації оподаткування сам створює пайові венчурні інвестиційні фонди недиверсифікованого виду закритого типу, яким продає весь випуск облігацій, що емітуються. З цієї миті продавцем облігацій виступає компанія по управлінню активами, яка самостійно, від свого імені укладає договори продажу облігацій з інвесторами.

    Як здійснюється сама процедура їх продажу?

    Як правило, облігації мають бездокументну форму і зберігаються в електронному вигляді у хранителя - комерційному банку або у торговця ЦБ, який має ліцензію на зберігання і обслуговування звернення ЦБ і операцій емітента з цінними паперами на рахівницях в ЦБ. Інвестор може самостійно визначити хранителя ЦБ. При укладенні таких договорів продажу доцільним буде погодитися з продавцем ЦБ і прийняти єдиного їх хранителя, що дозволить надалі здійснювати більш оперативне списання (зарахування) облігацій в рамках єдиного депозитарію. Для здійснення покупки облігацій між інвестором і хранителем полягає договір на відкриття рахунку в ЦБ. Наступним кроком інвестора стає укладення нового договору купівлі-продажу безпосередньо ЦБ.

    Які особливості цього договору?

    Слід пам'ятати, що за покупкою цільових облігацій коштує їх особливість - бути погашеними (обміненими) на обумовлені заздалегідь площі. Пакети облігацій формуються в неделімиє, так звані, лоти. Їх розміри і характеристики визначаються самим емітентом і, як правило, встановлюються рівними об'єктам нерухомості (квартирам або іншим нежитловим приміщенням). У предметі договору продавець дає повну характеристику лота, який отримується інвестором (вид ЦБ, емітент, серія, вартість, кількість облігацій, терміни їх погашення). Тут же указуються характеристики об'єкту нерухомості, які інвестор має право отримати після повного викупу лота і його обміну. У ціні договору указується ціна однієї облігації, яка, як правило, прив'язується до курсу долара США, при цьому ціна лота обчислюється шляхом множення вартості однієї облігації на кількість облігацій в лоті.

    З якого моменту інвестор стає власником лота?

    Повністю сплачений пакет облігації (лот) зараховується покупцеві на його рахунок в ЦБ. З моменту зарахування ЦБ на рахунок, інвестор є повноправним власником лота. Підтвердженням права власності на ЦБ є виписка з рахунку, яку хранитель зобов'язаний надати їх власникові, при цьому слід пам'ятати, що виписка з рахунку в ЦБ не може бути предметом угод, які тягнуть за собою перехід права власності на них. Визначення моменту виникнення права власності на сплачені ЦБ є важливим, оскільки саме з цієї миті покупець може поступитися своїм правом вимоги погашення цільових облігацій іншому покупцеві. Враховуючи, що лот до моменту його повного викупу є неподільним, покупець позбавлений можливості переуступати свої права на нього іншій особі. Після повної оплати лота покупець може переоформити (переуступати своє право) на нього іншій особі. До підписання договору купівлі-продажу ЦБ нелішнім буде поцікавитися про передбачену можливість переуступки своїх прав новому покупцеві і процедурі їх здійснення. Зустрічаються випадки, коли продавець облігацій безпідставно відмовляє покупцеві в його правах на переуступку або надає такі права лише близьким родичам покупця.

    Які ще договори необхідно підписати інвесторові?

    Часто підписання договору куплі–продажі ЦБ супроводиться підписанням договору участі в будівництві або договору бронювання квартири. Враховуючи, що інвесторові пропонуються до продажу цільові облігації, погашення яких нерозривно пов'язане з будівельним процесом і його успішним завершенням, покупцеві ЦБ важливо знати умови будівництва, терміни його завершення, перелік робіт, який буде виконаний в житловому (нежитловому) приміщенні і так далі

    Головним питанням для інвестора є не визначення термінів будівництва, а точної дати отримання об'єкту нерухомості. На що слід звернути особливу увагу при підписанні таких договорів і як визначити дату передачі житла?

    Мало яка будівельна компанія сьогодні може похвалитися вказівкою в договорі точної дати завершення будівельно-монтажних робіт, і вже тим більше дати передачі об'єкту нерухомості. Такі терміни визначають полугодіямі або кварталами, проте з метою підвищення привабливості об'єкту указуються мінімальні терміни будівництва і забудовник уникає їх вказівки. Часто визначення такої дати дається в декількох статтях договору. Наприклад, забудовник указує передбачувану дату завершення будівництва і введення в експлуатацію об'єкту - 3-й квартал 2007 року, і про неї ведуть мову відділи продажу забудовника як про дату завершення будівництва і отримання об'єкту нерухомості. Уважно прочитавши договір можна виявити, що іншим його пунктом передбачено вже інше визначення – "термін передачі об'єкту нерухомості впродовж семи місяців з дати планованої передачі об'єкту в експлуатацію". Так, терміни отримання відсунулися вже на 7 місяців, і це ще не все. Якщо заглянути в статтю, де розглядаються штрафні санкції і відповідальність сторін, то забудовник передбачає за собою відповідальність за невчасну передачу об'єкту нерухомості впродовж семи місяців з дати планованої передачі об'єкту в експлуатацію лише в тому випадку, якщо прострочення перевищує 90 днів, інакше штрафні санкції інвесторові не виплачуються. Таким чином, забудовник "запасається" додатковим терміном рівним ще 3 місяцям. Не зайвим тут буде пригадати, що ми маємо справу з цільовими облігаціями, емісія яких передбачає свої терміни погашення. Фактична передача об'єкту нерухомості, якою передує процедура погашення цільових облігацій, може бути проведена тільки після завершення будівництва самого об'єкту, введення його в експлуатацію і проведення обмірів об'єкту нерухомості БТІ.

    Ким встановлюється порядок погашення облігацій?

    Як правило, самостійно продавцем. Іноді інвесторові пропонується підписати договір на обслуговування з житлово-експлуатаційним підприємством, інакше облігації не погашаються. Слід зазначити, що ні законодавство про ЦБ, ні процедура їх погашення не передбачає інших умов окрім встановлених законом. При цьому встановлено, що саме забудовник по розпорядженню інвестора зобов'язаний передати знов зведену будову для подальшої його експлуатації на баланс експлуатуючої організації. Кінцеву вартість об'єкту нерухомості, так само як і його площа, сторони можуть визначити після процедури контрольних обмірів БТІ і реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна.

    чи Можна назвати існуючу інвестиційну схему надійної?

    Однозначної відповіді немає. У разі невиконання забудовником своїх зобов'язань інвестор знов залишається наодинці з вирішенням своїх проблем з тією лише різницею, що підставою для повернення інвестованих засобів буде безпроцентна облігація, що не має навіть документарної форми. Враховуючи збільшену вартість квадратного метра нерухомості, швидше за все, інвестори користуються послугами кредитних організаці


     
    мережа | швидкість | камера | програ | валютконференц